近日国家统计局发布了年1月份，
70个城市的销售价格变动指数。
一线城市继续回落，
二三线部分城市涨幅继续收窄，
其中徐州年1月份新建商品住宅的价格指数，
环比上涨0.6%，涨幅增幅0.4个百分点。
连续上涨了2年！
2月14日，徐州市区再挂牌出让19宗地，包含7宗住宅地块2宗商业。年的徐州楼市注定难以平静。
如果很多年前，你有幸在徐州，让时光回到年，以30万的总价买了三环路的房子，年以万成交。10年之间，涨价了70万。我们来计算一下你的赚钱速度：这套房子一年涨7万，一个月涨元，每一天涨元，每小时涨8元。所以即便你在睡梦中，这套房子还是以每小时8元的速度在增值。10年前又没有限购，如果你有勇气买下三五套，真等于买了一台印钞机，毕竟在徐州，年的平均工资也不过元。
时势造英雄，无数人在高房价的重压之下感叹：如果时光倒流十年，我们肯定会囤一大波房子。可是，时光无法倒流，即便是给个机会，当年的你也未必有勇气买房。
10年前在徐州买了房的人，现在过得怎么样？
笔者搜罗了一份年彭城晚报上刊登的徐州二手房评估，一些现如今看上去很繁华的地段，但在当时它到底有多好，很多人可能真的不一定能意识到。
滨湖花园三期北岸星城
房屋面积：平方米
户型：两室两厅一卫
房龄：2年
楼层：高层25楼
朝向：一室一厅朝阳
装修现状：毛坯房
年评估价格：85万元
这套房屋位于徐州目前真正意义上的绝版位置——云龙湖北岸滨湖花园。对于这个楼盘业内当年有个不成文的说法，那就是这个小区的房子卖多少钱都行，只要有人买，据说时常都是出一套卖一套，甚至有人专门收购房源。因为在那时候该楼盘在地段、价格等方面没有其它项目可以作为参照物，只能和楼盘内左邻右舍进行参考比较，并且拥有徐州市最优秀的物业管理长期为房屋保值、增值。
众所周知，很多买滨湖花园房子的人就是为了看湖，买的就是在云龙湖边上这一不可复制的景观环境，而且楼层越高，价格越高顶层除外。从当年实际成交的价格来看，滨湖花园沿湖房源多数在00元/平方米以上，好的楼层好的朝向能卖到10—元/平方米。不沿湖但能观湖的价格基本上维持在元/平方米左右，如果这套房子在30楼以上就能卖到88万—90万元了。综合该房屋面积和位置等因素，最终评估价为85万元左右。
泉山美墅
房屋面积：平米
户型：2室2厅1卫
楼层：10层
朝向：客阳一阳
小区环境：独立封闭，优秀物管
附近设施：卜蜂莲花超市，正德广场
交通：35、69等
装修现状：毛坯
年评估价位：58万元
鼓楼花园
房龄：5年
户型：1室1厅1卫（43m2）
楼层：2层
朝阳：1室朝阳
小区环境：封闭，有物管
附近设施：幼儿园，小学
交通：9、48路
装修现状：简单
年评估价位：13万元
久隆领域别墅
房龄：2年
户型：5室2厅3卫（m2）
楼层：1-2层，独幢
小区环境：独立封闭，有物管
朝向：客阳卧阳
附近设施：幼儿园，超市
交通：11、19路
装修现状：毛坯
年评估价位：万元
九龙湖东二环小区
房龄：9年
户型：2室2厅1卫（89m2）
楼层：2层
朝阳：2室朝阳
小区环境：独立封闭，有物管
附近设施：九龙湖，祥和小学
交通：12、48路等多条线路
装修现状：简装，部分电器
年评估价位：36万元
芙蓉园
房屋面积：平米
房龄：3年
户型：复式
楼层：1+2楼
小区环境：独立封闭，有物业管理
附近设施：超市、学校、医院
交通：便利
装修现状：毛坯
年评估价位：80万元
10年过去了，上面这些地段的二手房，均价至少翻了一倍有余。滨湖花园更是达到了均价00元以上。
在此期间，虽然我们也曾经历了数次所谓拐点，但整体来讲，过去10年徐州楼市是火的。
那么，在经历了高歌猛进的年，对于年徐州的楼市该怎么走？接下来，笔者就根据业内人士对于徐州楼市市场的回顾、现状以及年的预测进行简单的梳理，或许对于买房人来讲能得到些许的启发。
徐州楼市市场已发生变化
中国经济网在9月份曾发表过一篇关于徐州楼市现状，名为《找区长也买不到房》的文章，就足以道明了徐州在上半年的楼市是如此之火。据国家统计局房价指数报告显示，截止到年12月份，徐州房价已经连续上涨23个月。
同时，不仅是房价比较火热，整个徐州房地产的组成形态也在发生转变，越来越多的大牌房企开始挤进徐州，特别是在年和年，包括中海、保利、中昂、恒大、珍宝岛、融创、绿地香港、中骏、雅居乐、中南、华宇等等品牌房企。由此，本土企业开始走向死亡的边缘。
年，徐州的火还不仅仅房地产市场上，淮海经济区中心城市规划批复、一带一路节点城市，文明城市、中国最具幸福感城市等一系列的荣誉称号，足以让徐州火了一把。
而从消费者来言，消费者的思想也发生了些许的变化。我了解到徐州其实有比较庞大的县镇人口到徐州发展，然后还看了一个数据，徐州已经是人口回流城市了。大家对徐州未来美好的前景有更多的期待，那置业肯定是很重要的一块。比如说他在南京，南京的徐州人是不是也想在相对低价的徐州老家搞套房子呢？
所以这一轮上涨是行业洗牌、城市发展、消费者思想带来的综合结果，和、年都不太一样。
老城区地铁房或成暴涨点
至于徐州的市场热度能不能继续维持，房价能不能持续上涨，主要取决于：第一个是城市的规模，第二个也就是经济的总量，你只有产业的聚集，才能带动流动人口的聚集，没有人，盖那么多房子给谁住呢？就目前来讲，徐州的产业结构和实体经济还需要一段路要走，这个支撑高房价的根基，还不足以成为徐州房价上涨的理由。
而你如果要说现在买哪的房子肯定会升值，毫无疑问——地铁房。
在没有开通地铁之前，你感受不到地铁的方便，感受不到你就看一线城市，你看北京、南京、郑州，从有修地铁开始，地铁沿线每个站口旁边，房价上涨是怎么变化的，那种变化规律是可以参考到徐州的。
徐州城市扩张贾汪优先
近日，滴滴出行公布了城市半径排行榜，徐州城市半径为14公里，排名全国63。
下面是滴滴出行大数据绘就的城市星云图，可以看出，徐州的城市星云图呈一心两翼结构，一翼向东北贾汪方向，一翼向东南观音机场方向。中心城区很强，但两翼很微弱。
最亮的区域，是在北二环与东西南三环以内，以及城东大道、和平大道至高铁站。而市中心彭城广场，至高铁站的直线距离，也就是接近12公里。14公里的城市半径，几乎包括了市区全部人口密集区。
所以说，徐州作为二线城市，滴滴出行测算出的城市半径14公里，是与实际情况基本符合的。
从下面这张图中我们则可以发现，徐州市区5公里半径为老城区，向东向南扩张比较远，达到了14公里城市半径。而向西、向北的通勤出行半径，目前不到10公里。
14公里的城市半径范围，东至大庙徐贾快速通道路口，东南至高速公路潘塘出入口，南至高速公路三堡出入口，西至高速公路大彭出入口，北至高速公路茅村出入口。
而目前徐州房地产开发也符合这个规律，基本上都在城市半径内。向东向南扩张比较厉害的片区，都没有越过城市半径的边缘，如：城东的高铁东片区，新城区的大龙湖东南岸，铜山的高新区、娇山湖片区。
徐州的城市化正在不断外扩，但想越过14公里城市半径，未来竟扩到哪里？
只能向东发展。因为朝西朝南再远就出省了，向北发展的动力不足。那么，向东的三个方向：东北向贾汪发展，正东向徐庄发展，东南向张集发展。
根据年6月16日，国务院正式批复的《徐州市城市总体规划（7-）》（年修订），到年，中心城区.19平方公里，规划人口达到万人。下面这张规划图中，黄色实线范围内是中心城区，红线范围内为徐州城市规划区。可以看到已经将贾汪区囊括在内。
到年，徐州的中心城区将再扩大。中心城区包括原主城区+铜山城区+贾汪大吴双楼港片区+张集+徐庄：规划人口万。
而目前率先发力的，应该就是贾汪。
但问题来了，应该有很多人认为，贾汪城区距离徐州市中心的直线距离，达到了30公里以上，太远了。那么，贾汪的房子适合买吗？
春节放假这几天，朋友圈被贾汪刷屏了。潘安湖的灯展、马庄村的香包、督公山的滑雪……各景区到处人潮汹涌，前往贾汪的道路，也出现了大堵车的盛况。经过多年的经营，贾汪旅游终于迎来了收获期。和旅游一起火起来的，还有贾汪的房地产，特别是潘安湖的房地产。
早在去年9月，恒大与贾汪区签约，亿投资潘安湖生态文化旅游小镇项目。之后，恒大陆续在潘安湖拿了18块地。那么，恒大潘安湖小镇将建成什么样？恒大童世界会不会建？
最新进展终于来了，就在春节前最后一个工作日，贾汪区召开了一个重要会议——2月14日，贾汪区规划审查委员会年度第二次会议召开，审查徐州恒大潘安湖文旅小镇总体规划及相关地块规划方案。
徐州恒大潘安湖文旅小镇规划将依托潘安湖天然湿地资源，引入高端居住、休闲度假、娱乐体验、商务会议、主题酒店、健康运动等七大特色功能，打造徐州地区首个生态度假综合体。规划发展目标预期形成10万常住人口、2万个工作岗位，打造10公里滨湖生态线路、万平方米生态广场和公园。
而去年11月潘安湖科教创新区已经开建，除了江苏师范大学科文学院，确定进驻的还有徐州幼儿师范高等专科学校。另外与南昌大学研究生院、河北工业大学研发中心等大学和科研机构已达成入园协议。根据规划，潘安湖科教创新区将规划总人口30万，学生就有10万。
这样算下来，整个潘安湖区域，规划总人口至少在40万人以上。徐州市区与贾汪城区之间，一座40多万人口规模的科教文旅新城，将拔地而起。而且，这座新城，距离市中心的半径20公里左右，在有轻轨的前提下，并不算远。
那么潘安湖的房子要不要买？以后会升值吗？房子值不值得买，我们从以下几方面分析：
1、人气：没有人气，建的再漂亮，也是一座鬼城。而潘安湖科教创新区不用担心人气。这里规划总人口30万，学生就有10万，甚至超过了铜山新区。再加上潘安湖的游客，潘安湖大学城的繁荣可期。
2、配套：有了人气，不愁商业配套不会跟进。10万大学生市场，投资商不会放过这个商机的。教育配套就不用说了，而医疗等公共配套，相应政府会同步建设的。
3、环境：潘安湖4A级景区，国家级生态治理的典范，自然环境可以媲美铜山新区与新城区。而因为有多所高校，这里的人文环境，也不输铜山新区。
4、出行：这个成本不仅包括金钱，也包括时间成本。毕竟，潘安湖离市区还是比较远的。目前从潘安湖到市中心，26公里50分钟。如果你在市区上班，在潘安湖买房自住的话，会很痛苦。
不过，从潘安湖到高铁站比较近，16公里26分钟。如果你在外地工作，如果回家置业，在潘安湖买房，坐高铁挺方便的。
未来的规划，徐州地铁S1号线将经过潘安湖。不过，这还很遥远，10年内都很难成为现实。
5、投资：相信潘安湖的房价是相对便宜的。高铁东城房子才多，贾汪的房子均价多，你猜潘安湖的房价会是多少？恒大已经拿地，即将开发，到时房价多少就揭晓了。如果经济比较紧张，工作也是在东区，那么到潘安湖买房，也是一个选择。
6、人群：这也是很关键的。如果购房者都是刚需，那么未来的入驻率会很高，人气会很快上来。如果都是炒房者买的，那么可能就会成为空城。
所以，希望政府部门继续加大调控政策，限制炒房客在潘安湖投机，让潘安湖成为徐州东部及贾汪本地人民的安居新城，成为徐州市民的养老、度假新城。
结语
看完这些，是不是大体的了解了目前徐州整个房地产市场的情况。今天笔者的这些文字，并不是鼓励大家去买房，并不是所有的人都适合买房，也并非所有的人都得买房，而是希望我们每个人要搞清楚自己买房的目的。为了结婚、落户、小孩上学、改善居住环境、投资等。地铁房也好，贾汪也好，至少我个人看不到有跌的痕迹。
春节这几天走到哪里，聊天的话题都绕不开这一年过的怎么样，餐桌上谈的最多的还是这一年挣了多少，买了哪里的房，买了什么样的车。昨天碰到了自己的一个表哥，从外地回来，也聊了好多。印象最深的一句话，很庆幸当年在徐州狠心买下了房子。
有人拿十年的光阴去换一套城市的房子，有人用十年的光阴享受一段没有房贷的舒适人生。十年之间，恰似南柯一梦。