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曾几何时，徐州大型综合体并不多，但从年云龙万达一枝独秀傲立东区开始，直到近日正式开业的三胞广场，短短4年内徐州商业格局风云突变，各大区域都有了开业或将开业的综合体，整个市场变得热闹十足。
商业综合体作为一站式购物场所，不仅能给购物者带来全新的购物体验，还能促进了一个区域的蓬勃发展：云龙万达使得东区成为了徐州副中心；三胞广场加速了南区商圈的形成；美的广场填补了新城区的商业空白……如此遍地开花花满街的综合体景象，着实让我们老百姓眼花缭乱。
那么，规划以及在建的暂且不论，徐州目前到底有多少已经建成的商业综合体，大家知道么？以下部分名单，仅为体量较大的商业综合体：
中心区
苏宁广场
金鹰一期+二期
和信广场
东区
云龙万达
淮海环球港
世茂广场
南区
铜山万达广场
三胞国际广场
北区
苹果汇邻湾
新城区
美的广场
由此，徐州8大商圈雏形显现，商业综合体数量井喷呈现覆盖全城之势。
尽管徐州的商业地产日益增多，但在今年底左右，仍将有2家大体量、备受期待的商业综合体项目集中开业，并且都是在徐州城南。
项目介绍：徐州颐和汇邻湾广场是汇邻湾集团定位最高端、业态最全、体验业态最丰富的一站式高尚生活体验中心。
该项目位于三环路以南、嘉美路以北，总建筑面积达到10万平米，其中1-4层商业裙楼体量约7万平米；拥有多平米的阳光中庭和多米的室内步行街；地下两层停车场可容纳停车位多个。
颐和汇邻湾广场商业规划：
1F汇集中高端服装饰品，品牌轻餐饮，营造时尚体验；
2F为儿童乐园、儿童教育、生活精品，发现人生之美；
3F为多彩影院、餐饮娱乐，中西美食荟萃，动感休闲共融；
4F为运动健身中心，工作之余健美身心；
5F————剧院、多功能会议厅、露天花园
B1为精品超市，购物便捷；
B1（部分）、B2总停车位约1个；
年3月1日上午，徐州易买得超市宣布正式入驻颐和汇邻湾广场。
不过颐和汇邻湾广场的竞争对手也很强，三胞广场、铜山万达环伺左右。幸好，三环南路上大型社区较多，居住在风华园、泉山美墅等小区的居民应该才是其主要目标，也许更符合他的覆盖能力。
项目介绍：大丰壹方城是彭城首座乐活主题商业中心，项目坐落于徐州市大学路与黄河路交叉口，拥有20万平米的恢宏体量，规划有大型超市、五星影院、量贩式KTV、主题餐饮、商务休闲、精装轻奢SOHO公馆、星级酒店、银行及生活配套设施，建成后将打造铜山新区多业态复合的精品型商业中心。
作为徐州本土开发商的项目，虽然宣传力度和名气都不大，但绝佳的地理位置，弥补了矿大南湖校区、大学路的商业短板，让笔者甚是看好这个综合体的人气。看看现在矿大文昌校区大小商业的密集扎堆，也许就是这块区域的未来，毕竟学生的生意最好做。
地段——临云龙湖靠矿大
?毗邻5A级旅游景区一云龙湖
?紧挨苏北首家国家级高新技术产业开发区
?地处矿大南湖校区、建筑职业技术学院、矿大附中等教育集聚区
?南接淮海经济圈规模最大医院——医院新址
?坐享城市立体交通网络，中山南路、大学路上下贯连；三环南路、黄河西路左右逢源，轨道交通4号线规划中。
体量——20万平米复合业态
大丰壹方城拥有20万平米的恢宏体量，其中一期占地面积约2.3万方，总建筑面积约8.6万平米（含地下）已经封顶，项目集体验式商业中心、精装轻奢SOHO公馆、星级酒店，以及二期的大型复合情景商业街于一体，将打造成铜山区新商业中心，提升区域价值，为矿大南湖新城板块打造一个接轨国际都会生活的乐活消费圈。
人气——校园集聚
这里，作为政府重点规划的苏北首家国家级高新技术产业开发区，拥有数万高学历人才和十多万产业工人；这里，与4万名中国矿业大学师生为邻，加上1.3万名建筑职业技术学院等专业学校师生，以及多所小学中学众多师生；这里，位属南湖新城富人区，周边高端别墅云集，成熟高档社区环绕。
目前大丰壹方城一期主体工程已经完成，之前有媒体爆料称其已与横店影视集团签订了协议，引进的超市也由卜蜂莲花改为了永辉超市。计划在年元旦前正式开业。二期项目的规划设计方案也已公示：
二期效果图：
总结：南区从铜山万达开始，他的影响力简直雷同于云龙万达，短短两年内就带动了该片区的商业飞速发展，再加上三胞广场、颐和汇邻湾广场、大丰壹方城，以及未来的铜山万科，这几大综合体的密布足以让南区再无商业死角。
难道我们就以此判断徐州商业综合体已饱和？笔者认为，东区、南区、市中心的商业是一定饱和的，由两家万达、苏宁、三胞、环球港把持龙头地位，已绰绰有余。但北区和西区依然有发展空间，因为土地原因，未来徐州大量的新小区将继续转移到北区和西区建设，而他们最缺乏的正是商业配套。看看下面这样图，北区和西区几乎被忽略，那里的居民正嗷嗷待哺。
首先看西区，目前这里已经汇集了大量新住宅，未来移居人口一定不少。
但西区目前的商业配套仍需要依附于较远的金鹰二店、百盛友谊商场、华美商厦，且它们均不是全业态的商业综合体。所以新淮海西路、西三环都需要大型商业的入驻。
不过，好在西区首家大型商业综合体已经呼之欲出了：今年8月，由荣盛以36万元摘得的，位于淮海西路西延北、生物工程学院西南-9号卧牛S3地块，进行了环评公示公布——项目总占地面积.5㎡，总建筑面积.79㎡，计容建筑面积.79㎡。由购物中心4F、时尚家居生活馆4F、快捷酒店9层，其中1-4层为购物中心、3栋18F住宅楼及配套公共服务用房组成。其中购物中心1-2F为商铺，3F为商铺和餐饮，4全为餐饮。
再看北区，特别是九里山片区，近乎和商业无缘，更不要说大型综合体了，但这里却进驻有万科城、苏宁悦城等大型新社区。
目前唯一在建的商业综合体是港利上城国际，是目前徐州北区规划建设单体最大的商业综合体，单体面积2.4万平方米。
此外龟山小镇项目也颇具看点，其位于九里片区的核心位置，地铁5、7号线换乘站，徐州工业职业技术学院，即将建设的极地海洋世界都在附近。未来3年，将以国家5A级景区的标准打造龟山民博小镇，全面推进海洋极地世界项目建设，加快龟山南侧地块、丁万河北侧沿线土地和龟山景区北侧西游记宫地块的招商工作。
这就是为何北区千呼万唤鼓楼万达的原因了，一个万达带动了东区，一个万达带动了铜山南区，北区自然也希望借此东风。
所以，笔者认为西区、北区不仅是目前徐州房价的洼地，同样也是徐州商业的洼地。随着新小区的日益增多，人口的逐渐转移，这这两片区域急需商业综合体的支撑，使其形成独立的生活圈，而不再依附于徐州市市中心的商业辐射。
如果说西区、北区尚需要大型商业综合体的进驻形成新的生活圈，那么对已显饱和状态的东区、南区、市中心来讲，未来的商业会往什么方向走？笔者下面谈谈个人观点。
首先，笔者认为，类似于苏宁、万达这样的大型综合体将不会成为未来建设的主流，他们辐射面积大，况且金鹰二期、古彭大厦地块、雨润、银座、中川万达这些项目因为各种原因，各自的潜力都还有待开发，而一旦全部形成，徐州短时间内的城区面积、人口、消费力均不足以再支撑更多的商业巨鳄。那徐州商业未来缺的是什么呢？
从消费形式上来看，我们市民的日常消费，多数跳不出生活最后一公里的圈子。能与顾客无缝对接的近距离优势，就衍生出了这种符合未来主流趋向的一站式消费模式——社区型商业，以满足社区住户的日常生活需求为目的，所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内。接着我们就来分析一下社区型商业的内涵，以及可能带给我们的改变：
一、便利店将逆袭超市
随着电商的发展，像超市这种大型的购物中心和百货商场或许将会逐渐减少，因为你仔细想来，似乎买什么东西都可以在网上，而在社区之中取而代之的或许就将是随处可见的小型便利店。
二、社区商业将以生活服务为主
百货可以被电商网站代替，但生活服务不能被代替，而且不少专家认为生活服务类业态比重还会逐渐上升，未来社区商业或许就将以餐饮、干洗、理发、修补等生活服务为主。
三、宠物配套比例增多
宠物是新新人类的消费品，在这个卖萌就有爱的时代，养宠物的人数会增加，所以宠物配套在社区商业的比例也会增加。
四、通宵营业的商业增多
现在的年轻人大部分都是夜猫子，像父母那个年代的晚8点睡觉已经过时了。熬夜人数增多，夜猫子增多，通宵聚会的增多，所以，通宵营业的KTV、网吧、甚至24小时便利店，将会在社区商业里边逐渐增多。
五、传统棋牌室消失
传统的麻将馆、棋牌室，茶坊是老一辈休闲娱乐的象征，传承的迹象并不明显，棋牌娱乐可以在线进行，而网吧、酒吧、咖啡馆正是年轻男女追捧的社交场所。如此一来，社区商业中的传统棋牌室或许就将逐渐被取代。
六、社区O2O服务
在线预定和交易、线下服务这样的模式已经刮满全国的商圈，未来几年，这种模式也将进入家庭，上门清洁、按摩、理发等都能预约。通过提供非标准化入户服务，满足社区居民足不出户的一站式服务需求，进而升级社区居民的生活体验。
据国外经验表明，在人均GDP超过美元之后，社区商业所占消费零售总额的比例一般在40％左右，有的甚至占到60％。据国家统计显示，未来10年，我国社区商业的消费将逐渐占到社会消费零售总额的1/3，具有巨大的发展潜力和空间。
再以万科为例，统计数据显示，万科仅年在全国就管理着个社区、40万住户、约万的社区人口，未来将可能增加到-个社区、万住户、约万的人口规模。假如每人每月在社区消费0元，仅社区商业收益就可达到亿元。这是什么体量？
之于徐州而言，目前正在大量兴建的街坊中心，就是社区型商业的一种类型。以农贸市场为主，附以社区配套、居民活动中心、餐饮、购物、商业办公等业态。例如：
袁桥街坊中心位于奎河以西，袁桥泵站以北，建筑面积1.8万平方米，计划总投资0.9亿元。
丰储街街坊中心位于丰储街与民主南路交会处，建筑面积3.3万平方米，计划总投资2.5亿元。项目业态包含0平方米邻里中心，其中平方米农贸市场，0平方米自持商业、LOFT公寓、沿街商业等。
新城区人才家园街坊中心为人才家园小区商业及配套服务设施，位于小区北侧入口处。项目总建筑面积约1平方米，为三层建筑。在街区布局上，主要分为沿街商业A区与B区及集中商业C区。沿街商业规划为银行、餐饮、药店诊所等业态，C区设置便民特色服务一条街。
如果还不明白，最后我们一起再看新加坡的邻里中心，也许各位会更加透彻的看清徐州未来社区商业的发展方向。
新加坡建屋发展局将社区规划分为三种类型：
第一类，每0～1套住户配套建设一个邻里商店；
第二类，每0～0套住户配套建设一个邻里中心；
第三类，每～00套住户配套建设一个新镇中心。
邻里商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品商店和餐厅。邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。
新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。
新加坡的社区商业配置12个基本行业和业态业种：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。
推荐13个行业和业态业种：服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。
新加坡的邻里中心社区商业，它主要考虑的是为居民服务、为生活服务。它的业态组合的特征有三大块：餐饮以家庭为主；购物包括超市；娱乐。
结语：以上就是笔者对徐州未来商业的个人判断，大而全的综合体在徐州的一些区域确实已经饱和，相反，功能齐全、小而精的社区商业才是未来的发展趋势，若能紧紧抓住了周边群众生活需求，通过业态差异化突围，也许会是徐州下一波商业的繁荣动力。